Сельская ипотека по новым правилам: изменения, условия, плюсы и минусы

На фоне отмены льготной ипотеки и ужесточения условий по другим программам, сельская ипотека стала особенно привлекательной. Спрос на неё уже в четыре раза превышает доступные лимиты банков.

Однако оптимизация льготных ипотечных программ, которые субсидируются государством, затронула и сельскую местность. Планируется отказаться от предоставления привлекательной ставки в размере 3% для пригородных территорий, расположенных вблизи столиц регионов и крупных городов.

Как это повлияет на рынок индивидуального жилищного строительства? Группа Компаний «ИНТЕГРА» подготовила для вас подробную информацию.

В рамках программы сельской ипотеки можно приобрести земельный участок и построить на нём жилой дом, а также купить готовый жилой дом. Кроме того, есть возможность купить квартиру в многоквартирном доме или таунхаусе (не выше 5 этажей), которые уже построены или находятся в стадии строительства, у застройщика в опорном населённом пункте.

Недвижимость должна находиться в сельской местности, а именно в сельском поселении, рабочем посёлке или посёлке городского типа. Участок должен располагаться в пределах сельского поселения или посёлка. Полный перечень населённых пунктов, подходящих для участия в программе, можно найти на сайте Россельхозбанка.

Кроме того, есть требования к году постройки дома: если вы приобретаете недвижимость у физического лица, она должна быть не старше 5 лет, а если у юридического лица — не старше 3 лет.

Максимальная сумма кредита составляет 6 миллионов рублей. Первоначальный взнос должен составлять не менее 20% от стоимости приобретаемой недвижимости или от суммы, равной стоимости земельного участка плюс цена подряда, включая средства материнского капитала. Залоговое имущество должно быть застраховано на весь срок кредита.

Супруг заёмщика автоматически становится созаёмщиком по кредиту. Однако, если имеется брачный договор, то супруга можно исключить из участия в сделке.

Количество созаёмщиков не должно превышать трёх человек. Ими могут быть не только родственники заёмщика, но и другие лица, имеющие документально подтверждённый доход.

Специалисты и участники программы сельской ипотеки обычно отмечают два её основных недостатка: она действует не во всех населённых пунктах, а суммы кредита по сравнению с другими программами кажутся небольшими.

Тем не менее, есть способ увеличить размер кредита. Если оба супруга, состоящие в официальном браке, воспользуются программой сельской ипотеки, общая сумма может составить 12 миллионов рублей. Для этого необходимо приобрести дом по одному договору купли-продажи, который будет находиться в общей совместной собственности супругов.

Также вызывает беспокойство продолжительный процесс рассмотрения заявок потенциальных заёмщиков. После одобрения банком, дело передаётся на рассмотрение оператору программы — Министерству сельского хозяйства, и этот этап может занять значительное время.

Следует учесть важный момент: после приобретения объекта недвижимости необходимо получить постоянную прописку в нём.

Несмотря на некоторые недостатки, программа сельской ипотеки остаётся привлекательной для потенциальных заёмщиков. Одним из главных преимуществ является её ставка, которая в настоящее время является весьма привлекательной: от 0,1% до 3%. В приграничных регионах действует ставка 0,1% годовых, а для большинства остальных регионов предлагаются кредиты под 3%. Чтобы узнать свою ставку, можно воспользоваться ипотечным калькулятором РСХБ.

На данный момент это единственная льготная программа, которая позволяет приобрести готовый загородный дом от физического лица на вторичном рынке, а не только на первичном от застройщика.

Минсельхоз России предлагает исключить из программы населенные пункты, расположенные в радиусе 50 км от столиц регионов и 30 км от городов с населением более 100 тыс. человек. Соответствующий законопроект был опубликован на портале нормативных правовых актов.

В пояснительной записке к законопроекту отмечается, что изменения не приведут к увеличению расходов федерального бюджета, а наоборот, снизят нагрузку на него за счёт ограничения зоны действия программы.

Популярность сельской ипотеки значительно возросла на фоне отмены льготной ипотеки и ужесточения других субсидируемых государством программ. В результате бюджетные расходы на эту программу также растут.

- В масштабах всего ипотечного рынка «сельская ипотека» не очень заметна, но значима для отдельных субрынков, особенно сейчас. Однако было бы наивно полагать, что её тоже не затронут изменения, — отмечает Михаил Хорьков, руководитель комитета РГУД по аналитике.

Аналитик обращает внимание, что до недавнего времени сельская ипотека была ориентирована на горожан. Сейчас готовятся изменения, которые сделают её более «сельской», а не «пригородной».

Федерация ИЖС подчеркивает, что сельская ипотека под 3% — это не просто способ получения кредита, а реальная возможность для многих семей улучшить свои жилищные условия. В условиях, когда ставки по другим видам ипотеки достигают 20%, сельская ипотека становится единственным доступным вариантом для многих.

Ограничение программы может привести к серьезным последствиям для рынка недвижимости и сделать жилье менее доступным для среднего класса. Спрос на сельскую ипотеку уже в четыре раза превышает возможности банков. Если программа будет ограничена, это может привести к росту цен на оставшиеся доступные объекты.

Российская гильдия риэлторов подготовила обращение в Правительство РФ, в котором аргументировала свою позицию и привела 10 пунктов возражений против поправок к программе сельской ипотеки.

1. Национальные цели развития до 2030 года: Поправки идут вразрез с основными национальными целями, такими как сохранение населения, улучшение здоровья и благосостояния граждан, поддержка семей и создание комфортной и безопасной среды для жизни.

Ограничение доступа к сельской ипотеке уменьшает возможности для улучшения жилищных условий и укрепления семейных ценностей. Это, в свою очередь, негативно сказывается на демографической политике государства, направленной на увеличение рождаемости и поддержание численности населения.

2. 2024 - Год Семьи: 2024 год объявлен в России Годом Семьи, что свидетельствует о том, насколько важно поддерживать семейные ценности и создавать благоприятные условия для улучшения качества жизни семей. Однако предлагаемые поправки могут существенно ограничить возможность семей, особенно молодых и состоятельных, приобрести собственное жилье в сельской местности, что не соответствует заявленной государственной политике.

3. Экономическое развитие местных территорий: Сельская ипотека — это мощный инструмент, способствующий развитию сельских территорий. Она привлекает инвестиции, создаёт новые рабочие места и улучшает инфраструктуру. Если программу ограничить, эти процессы замедлятся, и население начнёт покидать села. Это негативно скажется на экономическом развитии регионов и не будет соответствовать целям устойчивого и динамичного экономического роста.

4. Развитие индивидуального жилищного строительства:

Поправки могут привести к снижению спроса на индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), что негативно скажется на развитии этого сектора, особенно в сельской местности. Индивидуальное строительство способствует созданию новых рабочих мест и стимулирует рост смежных отраслей экономики, что, в свою очередь, положительно влияет на экономику в целом.

5. Закрепление людей на своих территориях и предотвращение перенаселения городов:

Программа сельской ипотеки помогает людям оставаться в своих регионах, что снижает нагрузку на города и предотвращает их перенаселение. Если же программу ограничить, то это может привести к тому, что люди будут переезжать в города, что только усугубит проблему перенаселения и создаст дополнительные трудности для городской инфраструктуры.

6. Благосостояние граждан и забота о людях:

Льготная сельская ипотека способствует улучшению жилищных условий граждан, что напрямую влияет на их благосостояние. Ограничение этой программы снизит доступность жилья для жителей села, что, в свою очередь, приведёт к снижению уровня их жизни и негативно скажется на социально-экономической ситуации в целом.

7. Перспективы демографического развития:

Согласно статистике, семьи, которые переезжают из квартиры в собственный дом, часто решаются на рождение ещё одного ребёнка. Это, в свою очередь, положительно сказывается на демографической ситуации в стране. Однако ограничение доступа к программе сельской ипотеки может снизить этот позитивный эффект и ослабить демографический потенциал государства.

8. Развитие рынка жилья и всей экономики:

Ограничение программы сельской ипотеки может привести к снижению темпов строительства жилья в сельской местности. Это, в свою очередь, негативно отразится на строительной отрасли и смежных секторах экономики, замедляя их развитие и снижая темпы экономического роста.

9. Быстрое инфраструктурное развитие близлежащих сельских территорий:

Сельские территории, расположенные рядом с городами, развиваются стремительными темпами. Исключение их из программы сельской ипотеки — это преждевременный шаг, который может затормозить этот процесс.

10. Здоровье и экология:

Проживание в сельской местности благоприятно сказывается на здоровье граждан благодаря более чистой экологии. Ограничение программы сельской ипотеки может привести к снижению миграции в эти районы, что, в свою очередь, ограничит возможности людей улучшать своё здоровье и замедлит развитие экологически чистых территорий.

Сложно не согласиться с этими доводами. Как вы относитесь к этой инициативе? Считаете ли вы, что уже пора прекратить субсидировать покупку загородных домов горожанами? Или вы опасаетесь, что это приведёт к снижению спроса на рынке индивидуального жилищного строительства, и массовый покупатель окончательно потеряет доступ к доступной ипотеке на загородную недвижимость?