Порядок оценки кадастровой стоимости земельных участков и объектов недвижимости
Порядок определения кадастровой стоимости земельных участков и иных объектов недвижимости.
Группа Компаний «ИНТЕГРА» подготовила для вас порядок определения кадастровой стоимости. С 2016 года собственники и арендаторы земельных участков обязаны платить налог на недвижимость, основываясь на кадастровой стоимости. При этом, как утверждают эксперты, установленная цена участков может значительно превышать их реальную рыночную стоимость.
Многие люди признают, что с изменением законодательства их налоговые обязательства возросли в несколько раз, став для некоторых непосильной ношей. В этой статье мы обсудим, как рассчитывается кадастровая стоимость и какие действия следует предпринять тем, кто не согласен с результатами оценки.
Что такое кадастровая стоимость и как ее узнать
Каждый объект недвижимости можно оценить в денежном выражении, будь то земельный участок, сооружение, здание или помещение в нём. В соответствии с отечественными стандартами, выделяют два основных вида стоимости: рыночную и кадастровую.
Рыночная стоимость (РС) представляет собой цену, по которой участок может быть продан с учётом его индивидуальных особенностей и текущей рыночной ситуации. Кадастровая стоимость (КС), в свою очередь, отражает оценку участка, проводимую государственными органами.
Согласно приказу Министерства экономического развития Российской Федерации от 7 июня 2016 года № 358 «Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке», кадастровая стоимость не должна превышать рыночную.
К сожалению, не всегда это требование соблюдается должным образом. Причин может быть множество: от неправильного выбора методики оценки до ошибок в расчетах. Чем это может обернуться? Финансовыми потерями.
Дело в том, что кадастровая стоимость служит основой для расчета различных платежей:
- налога на недвижимость; - налога с продажи недвижимости; - арендной ставки, если арендодателем является государство; - штрафов. Например, в случае нецелевого использования земельных участков, согласно статье 8.8 КоАП; - других пошлин и платежей. Например, в Московской области при изменении вида разрешенного использования земли платеж рассчитывается как разница между новой и старой кадастровой стоимостью, умноженная на коэффициент.
Переоценка кадастровой стоимости проводится не реже одного раза в пять лет и не чаще одного раза в три года (для Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя — два года). В соответствии с Федеральным законом от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» право на проведение процедуры имеют сотрудники специализированных бюджетных учреждений. Однако, пока их штат не будет полностью сформирован, оценку могут осуществлять лицензированные частные оценщики.
Определение кадастровой стоимости проходит в три этапа:
принятие решения о проведении оценки;
собственно оценка;
утверждение полученных результатов.
Порядок расчета кадастровой стоимости земельного участка
Задача оценщика заключается в том, чтобы определить справедливую стоимость собственности. На оценку влияет множество факторов:
Регион расположения и общая экономическая ситуация в стране.
Конкретное местоположение объекта, его удалённость от ценообразующих факторов. Например, участок земли в престижном районе города и участок, расположенный далеко от крупных населённых пунктов, будут оцениваться по-разному.
Категория земельного участка. Цена участка, относящегося к категории поселений, будет отличаться от цены на землю сельхозназначения.
Вид разрешённого использования (ВРИ). Земля для дачного строительства будет стоить дороже соседнего участка, который имеет ВРИ «огородничество».
Наличие коммуникаций.
Наличие построек или недостроенных объектов.
Эксперт не занимается оценкой каждого объекта в отдельности. Вместо этого он объединяет объекты в группы и подгруппы по схожим признакам. Чтобы рассчитать кадастровую цену для каждой группы, применяется один из методов массовой оценки:
сравнительный — цену на недвижимость вычисляют по суммам сделок купли-продажи в данном регионе и районе на аналогичные объекты. Этот подход является предпочтительным, остальные применяют в тех случаях, когда невозможно применить сравнение;
доходный — объект оценивают, исходя из возможного дохода от него, например, прибыли от аренды недвижимости;
затратный — подход актуален, например, для оценки земель общего пользования, принадлежащих садовому товариществу. Подобные объекты обычно не встречаются в продаже, дохода с них не получают, зато можно учесть расходы: например, на строительство дорог и периодический ремонт;
комбинированный — сочетает два и более предыдущих подхода.
Если для объекта невозможно применить перечисленные методы массовой оценки, его рассматривают в индивидуальном порядке.
В результате применения метода(-ов) вычисляется удельная кадастровая стоимость (УПКС) — условная рыночная цена одного квадратного метра земли для конкретной группы или подгруппы.
Конечная кадастровая стоимость (КС) конкретного земельного участка рассчитывается просто: УПКС умножается на количество квадратных метров. Например, если показатель в одном коттеджном поселке Подмосковья составил 1000 рублей за квадратный метр, то кадастровая стоимость участка площадью десять соток (1000 м2) будет равна 1 000 000 рублей.
Как рассчитывается кадастровая стоимость зданий, сооружений, помещений и иных объектов недвижимости
В процессе оценки не только определяется стоимость земельного участка, но и любой недвижимости, расположенной на нём. Методика расчёта схожа с той, что используется для земельных участков, однако некоторые коэффициенты, влияющие на стоимость, могут различаться. Например, для любого строения важны материал стен и год постройки: кирпичный дом будет стоить дороже деревянного, а ветхое здание — дешевле нового.
Поскольку любое сооружение считается неотделимым от земли, их кадастровая стоимость суммируется. Например, если мы рассматриваем участок площадью 10 соток с кадастровой стоимостью (КС) в 1 000 000 рублей, и на нём расположен дом, оценённый в 2 000 000 рублей, и гараж, стоимость которого составляет 500 000, то в документах будет указана уже 3 500 000 рублей.
Как узнать кадастровую стоимость?
После того как кадастровая стоимость (КС) вашего недвижимого имущества была утверждена, вы можете легко узнать её одним из следующих способов:
в онлайн-справочнике на сайте Росреестра;
на публичной кадастровой карте;
в территориальном органе кадастровой палаты, заказав выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) о кадастровой стоимости;
в многофункциональном центре (МФЦ), также получив выписку;
на сайте Росреестра, заказав выписку из ЕГРН.
Чтобы узнать стоимость недвижимости, необходимо обладать кадастровым номером земельного участка или адресом объекта. В первом и втором случаях вы можете получить информацию бесплатно и в кратчайшие сроки.
Для получения официального документа потребуется обратиться за выпиской в многофункциональный центр (МФЦ), кадастровую палату или на сайт Росреестра. Выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) о кадастровой стоимости предоставляется бесплатно. Однако, если вы заказываете выписку об основных характеристиках и зарегистрированных правах, то стоимость услуги для физических лиц составит 250 рублей за электронную версию и 400 рублей за бумажную. Срок получения — от трёх рабочих дней и более.
Официальный документ может потребоваться, например, если собственник планирует оспорить существующую кадастровую стоимость недвижимости.
Знать кадастровую стоимость своего участка или того, который вы планируете приобрести, крайне полезно. Это поможет вам более объективно оценить рыночную стоимость земли и построек, а также узнать размер налогов и возможных штрафов. Если вы обнаружите, что кадастровая стоимость завышена, это может стать основанием для её оспаривания.