Обзор ипотечных программ на покупку ИЖС в 2024 году

Программа льготной ипотеки, благодаря которой можно было построить дом своими силами, завершена. Сейчас возможностей для кредитования индивидуального жилищного строительства стало меньше, но некоторые из них всё ещё доступны. Группа Компаний «ИНТЕГРА» подготовила для вас подробную информацию на актуальные ипотечные программы для малоэтажного строительства, а также расскажем о том, как можно использовать материнский капитал для строительства дома, увеличить кредитный лимит и другие полезные советы.

Программа семейной ипотеки, предоставляющая возможность покупки квартиры в новостройке или строительства индивидуального жилого дома под 6% годовых, продлена до 2030 года.

Хорошая новость заключается в том, что теперь по программе семейной ипотеки можно построить или купить частный жилой дом от застройщика в любом населённом пункте по всей территории Российской Федерации. Однако есть и плохая новость: воспользоваться этой возможностью смогут только три категории заёмщиков, что ограничивает её влияние на рынок.

- Семьи, имеющие одного ребенка до 6 лет (включительно на момент заключения кредитного договора);

- Семьи, имеющие двух несовершеннолетних детей;

- Семьи, где есть ребенок-инвалид (до 18 лет).

Другие существенные условия программы:

- Первоначальный взнос составляет от 20%.

- Предельные суммы: до 12 миллионов рублей для жителей Москвы и Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области; до 6 миллионов рублей для остальных регионов. Однако, если сумма кредита превышает лимит, можно оформить дополнительную ипотеку по рыночной ставке. Таким образом, заёмщик может получить кредит до 30 миллионов рублей в Москве, Московской области, Санкт-Петербурге и Ленинградской области и до 15 миллионов рублей в остальных регионах.

- При рождении ребёнка можно рефинансировать ранее полученную ипотеку. Однако важно учесть, что можно оформить только один льготный кредит, учитывая уже выданные ранее льготные ипотечные кредиты.

- Строительство индивидуального дома или его приобретение возможно только в рамках 214-ФЗ или по договору подряда, и обязательно с использованием эскроу-счета.

В Государственной думе предлагают разрешить самостоятельное строительство в рамках семейной ипотеки. Это тот самый способ, который раньше был доступен по льготной программе. Обращение направлено на имя председателя правительства Михаила Мишустина. Однако, несмотря на всю привлекательность идеи, трудно поверить в её успех. Ведь государство не для того создавало условия для массового внедрения эскроу-счетов.

При всех своих недостатках, главным из которых является удорожание объектов, эта схема должна была защитить потребителей. Наша читательница столкнулась с мошенничеством со стороны подрядчика: дом не был построен, а ипотеку нужно было платить.

В конце 2023 года стало действовать правило - одна льготная ипотечная программа в одни руки.

Тем не менее, есть возможность: если супруги приобрели недвижимость в ипотеку, и один из них не выступал ни как созаёмщик, ни как поручитель, то второй может взять на себя ещё один кредит, в том числе на льготных условиях.

Некоторые банки начали выявлять заемщиков, которые нарушили правило однократности, и увеличивать для них ставки по кредитам.

- Да, те, кто не соблюдает это правило, будут платить по стандартной ставке. Это происходит не сразу, а только по истечении определённого времени. Примерно через 1-3 месяца банк понимает, будут ли ему компенсировать убытки, и если нет, то повышает ставку.

Помимо семейной ипотеки, существуют и другие программы, которые позволяют приобрести жильё в рамках индивидуального жилищного строительства:

- Ипотека для IT-специалистов: доступна по ставке от 4,7% годовых и действует до 31 декабря 2024 года. Однако в настоящее время эта программа приостановлена в связи с исчерпанием лимитов. Правительство рассматривает возможность изменения условий, включая снижение суммы кредита. На данный момент айтишникам предоставляется возможность приобрести дом стоимостью до 18 миллионов рублей в городах с населением более миллиона человек и до 9 миллионов рублей для всех остальных населённых пунктов.

- Дальневосточная и Арктическая ипотека: предоставляется по ставке от 1,7% годовых и действует до 31 декабря 2030 года. Согласно информации от Министерства финансов, в настоящее время обсуждается возможность повышения ставки по Арктической ипотеке до 8%.

- Рыночные программы: предлагают высокие ставки — от 18,7% и выше. Возможно, это не предел, поскольку 26 июля Центральный банк может увеличить ключевую ставку на 2 процентных пункта — до 18%. И, по прогнозам, этот уровень будет оставаться относительно высоким в течение длительного времени.

- Сельская ипотека: доступна под 3% годовых и действует бессрочно. Однако есть некоторые ограничения: суммы кредитования могут быть недостаточными, программа доступна не во всех населённых пунктах и так далее.

Чтобы увеличить размер кредита, можно рассмотреть вариант «двойной сельской ипотеки». В этом случае каждый из супругов может взять кредит по программе сельской ипотеки, и общая сумма кредита может составить 12 миллионов рублей. Для этого необходимо приобрести дом по одному договору купли-продажи, и он будет находиться в общей совместной собственности супругов.

В Москве и других крупных городах, где стоимость недвижимости довольно высока, размер материнского капитала может показаться не таким уж значительным. Однако в отдалённых населённых пунктах, особенно в сельской местности, эта сумма может стать существенным подспорьем для семей.

Недавно Государственная Дума одобрила законопроект, который позволяет использовать материнский капитал для строительства дома через специальный банковский счёт — эскроу. Теперь семьи могут воспользоваться материнским капиталом полностью или частично, перечислив деньги на этот счёт.

Важно отметить, что с 1 января 2024 года материнский капитал будет выдаваться только на ребёнка, который с рождения является гражданином Российской Федерации. Родитель также должен иметь гражданство РФ на момент рождения или усыновления ребёнка.

С 2022 года размер материнского капитала ежегодно индексируется в соответствии с фактической инфляцией. В результате выплаты составляют:

- На первого ребёнка, родившегося после 1 февраля 2023 года, — 630 380,04 рубля.
- На второго ребёнка, если на первого выплата не назначалась, — 833 024,47 рубля.
- Доплата при рождении второго ребёнка, если семья уже получала выплаты на первого, — 202 643,96 рубля.
- На третьего или последующих детей, если раньше права на маткапитал не было, — 833 024,47 рубля.

По общим правилам, воспользоваться средствами материнского капитала можно только после достижения ребёнком трёх лет. Однако если семья берёт кредит, в том числе на индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), то средствами можно распоряжаться сразу после получения сертификата.

Специалисты утверждают, что материнский капитал можно направить на первоначальный взнос или на погашение кредита сразу после сделки. Однако на практике некоторые банки пока отказываются принимать материнский капитал в качестве первоначального взноса по обновлённой семейной ипотеке. Надеемся, что это временное явление, вызванное путаницей из-за новых условий, и в будущем у семей появится возможность выбора.