Что такое заключение о соответствии (ЗОС)
Заключение о соответствии проектной документации построенного объекта (ЗОС) — официальный документ органа государственного строительного надзора, подтверждающий, что построенный или реконструированный объект капитального строительства выполнен в соответствии с проектной документацией и требованиями технических регламентов. ЗОС является обязательным этапом перед получением разрешения на ввод в эксплуатацию для объектов, подпадающих под госстройнадзор.
Нормативная база и кто выдает ЗОС
- Государственный строительный надзор установлен Градостроительным кодексом РФ (ст. 54). Порядок ввода — ст. 55.
- ЗОС выдает орган госстройнадзора субъекта РФ (например, региональная инспекция/комитет; в Москве — Мосгосстройнадзор). Для отдельных категорий и уникальных объектов — уполномоченные федеральные органы по подведомственности.
- Сроки и формат взаимодействия определяются административным регламентом соответствующего органа и региональными НПА.
Когда требуется ЗОС, а когда нет
- Требуется: для большинства объектов капитального строительства, находящихся под государственным строительным надзором (в т.ч. коммерческие здания, общественные, производственные, значимые линейные объекты).
- Не требуется: для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) и садовых домов, где действует уведомительный порядок — вместо ЗОС оформляется уведомление о соответствии при окончании строительства.
Документы для ЗОС — чек‑лист
- Заявление/уведомление о готовности объекта к проверке.
- Разрешение на строительство и проектная документация (при необходимости — положительное заключение экспертизы).
- Исполнительная документация: журналы работ, акты освидетельствования скрытых работ и ответственных конструкций, исполнительные схемы и геодезическая съемка, акты освидетельствования участков сетей.
- Протоколы испытаний и пусконаладочных работ инженерных систем (электроснабжение, вентиляция и дымоудаление, отопление, водоснабжение и канализация, пожарная сигнализация, СОУЭ, лифты и т.п.).
- Сертификаты и паспорта материалов/оборудования, декларации соответствия.
- Документы о технологическом присоединении/подключении к сетям (акты ТП/ТУ).
- Приказы о назначении ответственных, сведения о допуске СРО у подрядчика и проектировщика. Перечень может отличаться по регионам и типу объекта — сверяйте с требованиями вашего органа госстройнадзора.
Этапы получения ЗОС — пошагово
- Предварительный аудит соответствия: сверка выполненных работ с проектной документацией, проверка полноты исполнительной документации, подготовка чек‑листа.
- Подача заявления: направление комплекта документов и уведомления о готовности к проверке через региональный портал/МФЦ/канцелярию.
- Инспекционные выезды: орган госстройнадзора проводит выездные проверки, выборочные вскрытия, контрольные измерения, может запросить дополнительные испытания.
- Устранение замечаний: подрядчик и застройщик устраняют выявленные несоответствия, предоставляют подтверждающие акты и фотофиксацию.
- Оформление ЗОС: при отсутствии несоответствий орган выдает заключение о соответствии проектной документации построенного объекта, которое прикладывается к пакету на разрешение на ввод в эксплуатацию.
Сроки получения ЗОС
Сроки зависят от категории объекта, готовности документации и регионального регламента. На практике:
- Рассмотрение заявления и планирование выезда — 3–10 рабочих дней.
- Инспекции и закрытие замечаний — от нескольких дней до 2–4 недель.
- Итоговая выдача ЗОС после подтверждения устранения замечаний — обычно до 5–10 рабочих дней. Итого ориентир: 10–30 рабочих дней при полном комплекте. Точные сроки уточняйте в административном регламенте вашего региона.
Типичные причины отказа в ЗОС и как их избежать
- Неполный комплект документов для ЗОС. Решение: работать по чек‑листу, заранее согласовать перечень с инспектором.
- Несоответствие проектной документации (самовольные изменения). Решение: оформить изменения в установленном порядке (корректировка проекта/экспертиза).
- Отсутствие/ошибки в исполнительной документации и журналах работ. Решение: еженедельные аудиты исполнительной документации, шаблоны и контроль качества.
- Не проведены пусконаладочные испытания систем (ПБ, вентиляция, лифты и т.д.). Решение: план испытаний и протоколы до приглашения инспектора.
- Нет актов по ТУ на подключение к сетям. Решение: заблаговременно закрыть подключения и получить акты присоединения.
Чем ЗОС отличается от разрешения на ввод в эксплуатацию
- ЗОС подтверждает соответствие построенного объекта проектной документации и регламентам и выдается органом госстройнадзора.
- Разрешение на ввод в эксплуатацию выдает орган, выдавший разрешение на строительство, и оно оформляется после получения ЗОС (для объектов под надзором). Без ЗОС разрешение на ввод не выдают.
Стоимость сопровождения и формат работы
Госпошлина за выдачу ЗОС не предусмотрена, но есть затраты на подготовку документов и испытания. Сопровождение получения ЗОС:
- Небольшие объекты и помещения: от 40 000–120 000 руб (аудит, комплект исполнительной документации, выезды).
- Коммерческие объекты до 3 000 м²: 120 000–300 000 руб (координация испытаний, закрытие замечаний).
- Сложные и производственные объекты: расчет индивидуально. В стандарт входит: аудит, чек‑лист документов для ЗОС, взаимодействие с инспекцией, присутствие на выездах, контроль устранения замечаний, подготовка пакета на ввод.
Как подготовиться к проверке госстройнадзора
- Вести журнал работ и акты скрытых работ без пропусков.
- Заблаговременно выполнить и оформить пусконаладочные испытания систем.
- Сверить исполнительные схемы и геодезию с проектом.
- Подготовить доступ ко всем зонам осмотра и ответственным конструкциям.
- Назначить ответственных и обеспечить оперативную связь на объекте.
FAQ — ответы на частые вопросы
Что такое ЗОС простыми словами?
Это заключение органа госстройнадзора, что объект построен по проекту и требованиям регламентов. Без него для надзорных объектов нельзя получить разрешение на ввод в эксплуатацию.
Кто выдает ЗОС и для каких объектов?
Орган государственного строительного надзора субъекта РФ. Требуется для объектов, подпадающих под госстройнадзор. Для ИЖС ЗОС не оформляется — применяется уведомительный порядок.
Какие документы нужны для получения ЗОС?
Заявление, разрешение на строительство, проект (и экспертиза при необходимости), полный комплект исполнительной документации, протоколы испытаний, акты подключений, сертификаты на материалы и оборудование.
Сколько времени занимает получение ЗОС?
При готовом комплекте — ориентировочно 10–30 рабочих дней, в зависимости от регламента региона и количества замечаний по проверке.
Можно ли получить ЗОС при отклонениях от проекта?
Только после легализации изменений: корректировка проектной документации и, при необходимости, повторная экспертиза соответствующих разделов.
Что делать при отказе в ЗОС?
Устранить причины отказа по перечню замечаний и подать повторно. Возможна подача жалобы/обжалование в установленном порядке.
Чем ЗОС отличается от разрешения на ввод?
ЗОС — подтверждение соответствия построенного объекта проектной документации; разрешение на ввод — итоговый документ для начала эксплуатации и регистрации прав.
