Обмерные работы и обследование зданий и сооружений: когда нужны, как проводить и какие документы вы получите
Обмерные работы и обследование зданий — это база для любого проекта реконструкции, капремонта, перепланировки и легализации изменений. Обмерные работы дают точные «as‑built» планы, фасады и 3D‑модель, а обследование зданий и сооружений по ГОСТ 31937 и СП 13‑102 показывает несущую способность, скрытые дефекты и риски. ГК «ИНТЕГРА» выполняет полный цикл: геодезическая привязка, 3D‑лазерное сканирование, фотограмметрия БПЛА, инструментальная диагностика конструкций и выпуск отчётов/чертежей в DWG/IFC/E57, готовых к экспертизе и проектированию.
Обмерные работы и обследование: что это и чем отличаются
- Обмерные работы — инструментальная фиксация фактической геометрии: габариты, отметки, отклонения, конфигурация конструкций и инженерии. Результат — обмерные планы/фасады/разрезы, экспликации, 3D‑модель BIM/HBIM, облако точек.
- Обследование зданий и сооружений — оценка технического состояния, несущей способности и долговечности, выявление дефектов и причин их возникновения, разработка рекомендаций и технического заключения.
Связка проста: сначала точная геометрия (обмер), затем диагностика (обследование) и решения (проект/КМ/КР/АР).
Нормативные документы и стандарты
- ГОСТ 31937‑2011 — правила обследования и мониторинга зданий; классификация технического состояния, состав отчёта.
- СП 13‑102‑2003 — правила обследования несущих конструкций; методы визуального и инструментального контроля.
- СП 126.13330 «Геодезические работы в строительстве» — опорные сети, исполнительные съёмки, точности.
- ГОСТ Р 21.1101 (СПДС) — требования к оформлению чертежей, марки и штампы.
- Регламенты ИСОГД, системы координат МСК/ГСК‑2011 — для правильной геопривязки.
- Правила по охране труда при работе на высоте — при обмере фасадов/кровли.
Важно: в отчёте и обмерных материалах фиксируйте применённые НД и редакции — это снимает вопросы экспертизы.
Виды обмерных работ: технологии и результаты
Классические обмеры (тахеометр/рулетка/нивелир)
3D‑лазерное сканирование (TLS)
Фотограмметрия с БПЛА (дроны)
Георадар и эндоскопия (по заданию)
Выходные материалы обмеров
- Применяются для небольших объектов и помещений простой формы.
- Плюсы: бюджетно; минусы: медленнее, риск пропуска деталей, меньше точек контроля.
3D‑лазерное сканирование (TLS)
- Быстрый съём массивов точек с точностью 3–6 мм на дистанции, высокая детализация фасадов/интерьеров/чердаков.
- Результат: «облако точек» (E57/PTS/LAS), ортопроекции фасадов, 3D‑BIM/HBIM модель (Revit/IFC), сечения/разрезы любой сложности.
Фотограмметрия с БПЛА (дроны)
- Для кровель, высоких фасадов, дворовых колодцев, промышленных корпусов.
- Результат: ортофотопланы, 3D‑сеточные модели, контроль состояния кровельного ковра, парапетов, узлов.
Георадар и эндоскопия (по заданию)
- Поиск пустот, скрытой арматуры, коммуникаций в теле конструкций без разрушения.
Выходные материалы обмеров
- Обмерные планы/фасады/разрезы в DWG/DGN с штампами СПДС.
- Экспликации помещений, ведомости отделки, площади по методикам.
- Облако точек E57/PTS с паспортом съёмки, отчёт по точности.
- BIM/HBIM‑модель (Revit/IFC) с уровнями/осями, полезна для коллизий и последующих разделов проекта.
Виды и глубина обследования зданий и сооружений
Визуальное обследование (скрининг)
- Дефектная ведомость: трещины, коррозия, отслоения, протечки, деформации; фото, первичные измерения.
Инструментальное обследование
- Бетон/ЖБ: ультразвук (ГОСТ 17624), склерометр (ГОСТ 22690), «отрыв со скалыванием» (локально), замер защитного слоя, карбонизация.
- Металл: толщиномер, УЗК/магнитопорошковая дефектоскопия (по методикам НК).
- Кладка/раствор: локальные пробы, простукивание, эндоскопия швов.
- Дерево: влагомер, резистография, определение биопоражения.
- Теплотехника: тепловизор (ΔT ≥ 10–15 К), влагомер, проверка точки росы и мостиков холода.
- Геодезия: нивелирование прогибов/осадок, репера, трещиномеры.
Комплексное/детальное обследование
- Включает вскрытия/шурфы, отбор кернов/проб, лабораторию, расчётную проверку несущей способности и техническое заключение.
Этапы выполнения: от заявки до отчёта и BIM
1) ТЗ и подготовка
2) Геодезическая опора и безопасность
3) Полевые обмеры и обследование
4) Камеральная обработка
5) Отчёт и выдача
- Цели (реконструкция, перепланировка, капремонт, сдача в аренду), перечень выдачи (DWG/IFC/E57/PDF), точность (например, 5–10 мм внутри, 10–20 мм фасады), формат координат МСК/ГСК‑2011.
- Сбор архивов: БТИ, паспорта фасада, старые планы/разрезы, исполнительная.
2) Геодезическая опора и безопасность
- Разбивка/уточнение опорной сети, съёмка базовых точек, привязка к МСК/ГСК‑2011.
- План работ на высоте, наряд‑допуск, СИЗ, ограждения.
3) Полевые обмеры и обследование
- Сканирование/тахеометрия, дроны, контрольные промеры рулеткой/штангеном.
- Визуальный осмотр, дефектология, инструментальные измерения (НК, тепловизор, нивелирование).
- Вскрытия/шурфы (по согласованию) — узлы, фундаменты, инженерия.
4) Камеральная обработка
- Регистрация/слияние облаков точек, фильтрация, цветокоррекция, контроль отклонений.
- Построение обмерных чертежей, ортопроекций фасадов, сечений.
- Моделирование HBIM (as‑is) с уровнями/осями/семействами, экспорт IFC.
5) Отчёт и выдача
- Обмерный комплект (DWG/PDF), облако E57/PTS (по желанию), паспорт съёмки.
- Отчёт по обследованию: дефектная ведомость, карты трещин/осадок, протоколы приборов, фототаблицы, причины дефектов, рекомендации и приоритеты, техническое заключение.
Точность, контроль качества и приёмка
- Класс точности согласуется в ТЗ: для интерьеров обычно 5–10 мм, для фасадов/кровель 10–20 мм, для технологического оборудования — до 2–3 мм (высокоточный скан).
- Контроль: независимые контрольные промеры, отчёт по точности (RMSE), тестовые сечения.
- СПДС‑оформление: рамки, штампы, слои, условные обозначения, легенды материалов/дефектов.
- Геопривязка: в файлах DWG указывается система координат (МСК/ГСК‑2011), нулевой уровень и отметки.
Выходные форматы и интеграция с проектом/экспертизой
- 2D: DWG/DGN + PDF (планы, фасады, разрезы, узлы, экспликации).
- 3D: IFC (координация), RVT/NWC (Revit/Navisworks), облако E57/PTS/LAS.
- Доклады для ИСОГД/экспертизы: пояснительная записка, перечень НД, протоколы, техзаключение по ГОСТ 31937.
Сроки и стоимость: ориентиры
- Квартира/офис 200–500 м²: 1–2 дня поле + 3–5 дней камерально; от 60–180 тыс. ₽.
- Здание 3–7 тыс. м²: 3–7 дней поле + 2–3 недели камерально; от 0,6–1,8 млн ₽ (включая 3D и техзаключение).
- Фасады исторические (БПЛА+TLS): 2–4 дня поле + 2–3 недели камерально; от 0,8 млн ₽. Факторы: площадь/сложность, высотность/доступ, состав НК, требования к BIM, срочность.
Матрица «дефект → измерение → норма → решение»
- Трещины в кладке фасада → ширина/динамика (трещиномеры), фотограмметрия, TLS‑профили → ГОСТ 31937/СП 13‑102 → инъектирование, швы, усиление простенков.
- Прогиб перекрытий → нивелирование/скан‑сечения → СП 63/СП 20 (нагрузки) → разгрузка/усиление/перекладка.
- Низкая прочность бетона → УЗ/склерометр/отрыв → ГОСТ 17624/22690 → локальное усиление/рубашки, ремонт.
- Коррозия металла → толщиномер/УЗК/МПК → НД по НК металла → замена/усиление.
- Теплопотери/конденсат → тепловизор/влагомер → СП 50.13330 → утепление, пароизоляция, вентиляция.
Типичные ошибки и как их избежать
- Нет геодезической привязки к МСК/ГСК‑2011 — потом не сходится с кадастром/генпланом. Решение: закладывать геопривязку и опорную сеть.
- Только «облако точек» без чертежей/модели — проекту не на чем работать. Решение: требовать DWG/IFC и паспорт точности.
- Игнорирование безопасности при обмерах фасадов — штрафы и риски. Решение: наряды, СИЗ, БПЛА вместо люлек где возможно.
- НК «для галочки» — без протоколов/калибровок. Решение: поверенные приборы, протоколы с номером средства измерения.
- Слишком «идеальная» BIM без дефектов — в проект попадают несуществующие ровности. Решение: HBIM «as‑is» с отклонениями и отметками деформаций.
- Отсутствие ТЗ на точность и состав выдачи — конфликт ожиданий. Решение: чёткое ТЗ и карта контроля.
Чек‑лист ТЗ на обмерные работы и обследование
- Цель: реконструкция/перепланировка/капремонт/экспертиза.
- Масштабы: этажность, площадь, высоты, доступы/режим.
- Выдача: DWG/PDF, IFC/RVT, E57/PTS, отчёт по ГОСТ 31937, дефектная ведомость, техническое заключение.
- Точность: интерьеры/фасады/кровля (мм), классы.
- НК: перечень (УЗ, склерометр, тепловизор, нивелирование, трещиномеры, вскрытия).
- Геопривязка: МСК/ГСК‑2011, необходимость файлов XML/ИСОГД.
- Сроки/этапность, требование к фото/видео, ответственность за ОТ.
Часто задаваемые вопросы (FAQ)
Чем обмеры БТИ отличаются от инженерных обмеров для проекта?
БТИ — для инвентаризации и регистрации, точность и детализация ограничены. Инженерные обмеры — для проектирования и монтажа: выше точность, 3D, фасады/кровля, узлы.
Обязательно ли 3D‑сканирование?
Не всегда. Для простых помещений достаточно тахеометра. Но при сложной геометрии, исторических фасадах и сжатых сроках 3D‑скан экономит недели работ и ошибок.
Можно ли моделировать BIM «по месту» без облака?
Рискованно: высокая вероятность промахов по размерам и отметкам. Облако точек — эталон геометрии.
Сколько хранится «актуальность» обмеров/обследования?
До изменений на объекте. При паузе более 1–2 лет разумно актуализировать ключевые зоны и мониторинг деформаций.
Примет ли экспертиза наши обмеры и отчёт?
Да, если оформлены по СПДС, с привязкой к МСК/ГСК‑2011, с протоколами НК и техзаключением по ГОСТ 31937.
Можно ли провести обмеры без остановки эксплуатации?
В большинстве случаев — да: ночные/выходные смены, локальные отключения, безопасные маршруты, БПЛА для кровель.
Обмерные работы и обследование зданий — фундамент достоверного проекта и безопасной реконструкции. Совмещая геодезию, 3D‑скан и инструментальную диагностику по ГОСТ 31937/СП 13‑102, вы получаете точные чертежи, HBIM‑модель и техническое заключение, которые без вопросов принимают проектировщики и экспертиза.
Нужны обмерные планы, облако точек и техзаключение «под ключ»? Обратитесь в ГК «ИНТЕГРА»: выезд 24–48 часов, этапная выдача DWG/IFC/E57, отчёт и рекомендации с приоритизацией работ.
