Что происходит с ценами на рынке новостроек в Санкт-Петербурге и Ленинградской области
В первом полугодии стоимость недвижимости на первичном рынке Санкт-Петербурга и Ленинградской области оставалась относительно стабильной, демонстрируя незначительные колебания в пределах 1%. В среднем по городу в сегменте массового жилья цены варьируются от 215 000 до 230 000 рублей за квадратный метр, в то время как в пригородной зоне стоимость составляет от 140 000 до 150 000 рублей.
Застройщики не ожидают значительных изменений в стоимости недвижимости в ближайшее время, если не произойдёт каких-либо масштабных событий, способных повлиять на рынок.
Застройщики не ожидают значительных изменений в стоимости недвижимости в ближайшее время, если не произойдёт каких-либо масштабных событий, способных повлиять на рынок.
Ассоциация «Объединение строителей Санкт-Петербурга» совместно с «Фонтанкой» провели опрос среди крупнейших застройщиков города, чтобы выяснить, какие аспекты оказывают наибольшее воздействие на ценообразование и почему прогнозы о снижении цен на первичном рынке не имеют под собой оснований.
Около нуля
В первой половине года стоимость квадратного метра недвижимости в разных категориях осталась неизменной как в Санкт-Петербурге, так и в близлежащих районах. По мнению специалистов, рост цен не превысил 1 %.
— В настоящее время средняя цена за квадратный метр в сегменте массового жилья в Санкт-Петербурге составляет 216,4 тысячи рублей, а в пригороде — 143,2 тысячи рублей, — сообщает Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость». — После периода активного роста цен, который наблюдался в предыдущие годы, рынок вышел на уровень, который можно назвать стабильным.
По её мнению, это было предсказуемо — ситуация повторяется не впервые за всё время наблюдений.
В 2023 году стоимость жилья в новостройках в Санкт-Петербурге и Ленинградской области остаётся относительно постоянной, — сообщила Наталья Кукушкина, руководитель маркетинговой группы компании ЦДС. — В Санкт-Петербурге цена за квадратный метр составляет около 230 тысяч рублей, а в Ленинградской области — примерно 148 тысяч рублей.
В среднем же по всей агломерации цены колеблются вокруг показателя в 205–210 тыс. рублей за кв. м.
В аналитическом отделе RBI сообщили, что в сфере недвижимости во втором квартале наблюдалась разнонаправленная динамика цен по классам жилья. В сегменте эконом-класса средние цены снизились на 0,9 %, в то время как в комфорт-классе они выросли на 0,7 %, а в бизнес-классе упали на 3,5 %.
Специалисты связывают это, прежде всего, с появлением новых проектов бизнес-класса, которые расположены не в центральных районах.
Специалисты связывают это, прежде всего, с появлением новых проектов бизнес-класса, которые расположены не в центральных районах.
В некоторых организациях ситуация развивается в соответствии с общими рыночными трендами. Так, по информации Екатерины Немченко, занимающей пост коммерческого директора холдинга «РСТИ», за первые шесть месяцев 2023 года стоимость объектов компании в среднем увеличилась на 2%.
«В настоящее время средняя цена на квартиры в жилых комплексах «РСТИ» комфорт-класса составляет от 214 до 278 тысяч рублей за квадратный метр», — уточнила Екатерина Немченко.
«В настоящее время средняя цена на квартиры в жилых комплексах «РСТИ» комфорт-класса составляет от 214 до 278 тысяч рублей за квадратный метр», — уточнила Екатерина Немченко.
Существуют различия и в характеристиках отдельных типов жилья. Дмитрий Ефремов, руководитель отдела продуктового менеджмента и маркетинговых исследований в компании «Главстрой Санкт-Петербург», сообщил о повышении спроса на квартиры-студии. Это привело к увеличению их стоимости на 2% во втором квартале текущего года.
«На данный момент стоимость студий в пределах города начинается от 2,8–3,1 миллиона квадратных метров за квартиру», — уточнил он.
«На данный момент стоимость студий в пределах города начинается от 2,8–3,1 миллиона квадратных метров за квартиру», — уточнил он.
Спрос растет, а цены нет
Факторы для стабилизации цен, в основном, внешние.
— Ян Фельдман, руководитель по маркетингу в ГК «Ленстройтрест», отмечает, что все аспекты, включая уменьшение предложения, геополитические обстоятельства, стоимость возведения объектов и снижение потребительского интереса, тесно связаны между собой.
Эти факторы оказывают взаимное влияние, и в итоге мы наблюдаем относительно устойчивые цены, которые не демонстрируют резких колебаний ни в сторону увеличения, ни в сторону уменьшения.
Эти факторы оказывают взаимное влияние, и в итоге мы наблюдаем относительно устойчивые цены, которые не демонстрируют резких колебаний ни в сторону увеличения, ни в сторону уменьшения.
— На ценовые колебания в первую очередь повлияли геополитические события и принятые в связи с ними экономические меры, такие как повышение ключевой ставки и запуск совместных с застройщиками ипотечных программ, — комментирует Екатерина Немченко.
По её мнению, ключевыми аспектами, определяющими изменение цен, являются скорость реализации объектов, которая напрямую зависит от запросов покупателей к качеству, цене и условиям покупки.
Можно сказать, что рынок сейчас находится в состоянии, когда покупатель диктует свои условия: застройщики активно борются за внимание клиентов, предлагая различные акции, скидки и программы. При этом до 90% сделок с новостройками в последнее время совершается с использованием ипотеки.
Можно сказать, что рынок сейчас находится в состоянии, когда покупатель диктует свои условия: застройщики активно борются за внимание клиентов, предлагая различные акции, скидки и программы. При этом до 90% сделок с новостройками в последнее время совершается с использованием ипотеки.
Ольга Трошева говорит, что основной тенденцией стало увеличение спроса во втором квартале 2023-го по сравнению с первым, а также достаточный выбор и отсутствие дефицита на рынке жилья.
— Продажи на рынке Петербурга и пригородов выросли почти на треть — на 29 %, — добавила она. — В мае-июне 2023 года объем сделок сравнялся с пиковыми значениями периода восстановления спроса в августе-сентябре 2022 года.
По наблюдениям аналитиков RBI, второй квартал 2023-го действительно был отмечен некоторым ростом уровня спроса — к примеру, в проекте «МИРЪ» (клубный дом недалеко от Невского проспекта) апрель и июнь стали самыми успешными месяцами по продажам с точки зрения метража, не считая непосредственно момента старта продаж в сентябре 2022 г. При этом сравнивать первое полугодие 2023 года с аналогичным периодом прошлого года вообще не вполне корректно, считает Дмитрий Фалкин, вице-президент по продажам и сервису Группы RBI:
— По понятным причинам в феврале-апреле 2022 года наблюдался всплеск ажиотажного спроса, а после — сильный спад. За последний год статистика кажется в целом стабильной, однако я бы не стал строить долгосрочных прогнозов, картина меняется от месяца к месяцу.
Дмитрий Фалкин говорит, что в июле также был виден рост спроса, причем в разных сегментах — при отсутствии существенного роста предложения это дает надежду на оживление рынка. «В бизнес-классе основным драйвером стало существенное падение курса рубля, — добавил Дмитрий Фалкин. — Даже если квартира приобретается не в инвестиционных целях, а для собственного проживания, как это чаще и происходит в проекте «МИРЪ», — колебания валют могут стать для покупателей важным фактором, влияющим на скорость принятия решения о приобретении недвижимости».
В комфорт-классе свою роль в повышении спроса сыграли ожидания повышения ключевой ставки, которые в итоге и подтвердились. Как добавил Дмитрий Фалкин, пока не видно существенного роста ставок по ипотеке, но он неминуемо произойдёт: ряд банков уже заявили об изменении условий выдачи ипотечных кредитов.
А вот отмена околонулевых ставок на стоимость жилья на первичном рынке повлияла не так значительно, как ожидалось. «Скорее, данная мера способствовала укреплению стабилизации среднего ценника по рынку», — пояснил Ян Фельдман.
— Отмена околонулевых ипотечных ставок отразилась на динамике цен лишь частично, — рассказала Екатерина Немченко. — По сравнению с началом действия ипотечной ставки 0,01 %, к завершению данной программы средняя цена квадратного метра сократилась на 5 %. Совместные программы застройщиков и банков по субсидированным ставкам поддержали продажи, но не обеспечили уровень, который привел бы к необходимости корректировать цены в сторону увеличения.
— В текущем году рынок в полной мере ощутил на себе ограничения, которые были озвучены регулятором в конце 2022 года, — говорит Дмитрий Ефремов. — В январе банки достаточно поздно сформировали свои условия по ипотечным программам, а клиенты, которые не спешили закрыть сделку в моменте, находились в ожидании всего спектра условий. Период затишья продолжался до весны, одновременно с этим полностью завершился переход рынка от сверхнизких ипотечных ставок, против которых выступал регулятор. Покупатели осознали, что новых программ не будет, условия действующих определены до 2024 года. Поэтому начали решать квартирный вопрос здесь и сейчас.
От центра до окраин
Средняя цена отличается также в разных районах города. Так, пригород всегда примерно на 30 % дешевле, чем средняя стоимость «квадрата» в городе, — отмечает Ольга Трошева, в городе наиболее бюджетные локации — Новосергиево, Шушары, Каменка, в пригородах — Новосаратовка, Лаголово.
По словам Екатерины Немченко, в административно-подчиненных районах (Пушкинский, Петродворцовый, Колпинский, Курортный) цена на 32 % меньше, чем в обжитых районах Петербурга, и составляет 175 тыс. рублей за квадратный метр, в строящихся объектах Ленинградской области уровень ещё ниже — 146 тыс. рублей за метр, что на 43 % меньше средней цены в Петербурге.
— Ленинградская область привлекательнее в плане цен на недвижимость по сравнению с Петербургом, — соглашается Ян Фельдман. — Средняя цена «квадрата» там составляет около 145 тысяч рублей. Тенденция не нова, однако сейчас у покупателей усилился интерес к проектам на периферии города и в ближайших к нему пригородах.
Он привел в пример стоимость квартир в кварталах ГК «Ленстройтрест», которая варьируется от 129 до 283 за кв. м в зависимости от проекта, они находятся как в черте города — в Приморском и Колпинском районах, так и в Ленобласти — в Янино и Гатчине.
От котлована до сдачи
Квартиры в готовых домах стоят дороже, чем на стадии котлована, хотя разница уже и не так велика, как на заре долевого строительства — проектное финансирование и эскроу-счета повлияли в том числе на возможность роста цен за время строительства.
— В Петербурге разница между стоимостью квартиры в готовом доме и на «котловане» достигает 10–20 % в зависимости от проекта, — рассказала Наталья Кукушкина. — Так, в нашем квартале Parkolovo в Выборгском районе Петербурга разница между «метром» в сданной очереди и в доме на начальном этапе строительства составляет около 20 тысяч рублей. Также мы предлагаем квартиры во второй очереди, которая будет сдана в конце 2023 года — в этом случае разница с готовой первой очередью составляет около 10 тысяч рублей с квадратного метра. Поэтому покупатели оказываются перед выбором: купить квартиру в готовом доме и переехать сразу же, либо сэкономить и выбрать из большего числа планировок.
Екатерина Немченко говорит, что цена квадратного метра между проектами одного класса от уровня «на котловане» до финала стройки зависит в том числе и от локации объектов.
— В городских объектах разница в средней цене варьируется от 2 % до 5 %, в пригородных объектах этот показатель возрастает до 12 %-18 %, — добавила она, отметив, что разница в цене в зависимости от строительной готовности сдерживается использованием проектного финансирования.
— Цены на старте всегда привлекательнее, чем в финале проекта, — резюмирует Ян Фельдман. — Общеизвестно, что чем ближе к сдаче объекта в эксплуатацию, тем ниже риски. В наших проектах разница между очередями, которые мы вводим в этом году, и, скажем, в 2025 году, может составлять от 600 тысяч до 2,5 млн рублей. Поэтому выгода при ранней покупке и возможности подождать достройки дома, безусловно, есть.
Фактор выбора
Поскольку подавляющая доля квартир в сегменте масс-маркет сейчас приобретается в кредит, то покупатели больше смотрят на условия по ипотеке, чем на стоимость квадратного метра, отмечают аналитики.
— Для покупателей сейчас важнее всего размер ежемесячного платежа — именно на этот параметр многие смотрят в первую очередь, — отмечает Ян Фельдман. — Рост стоимости недвижимости и повышение ключевой ставки увеличили платежи. В свою очередь, льготные и субсидируемые программы позволяют снизить сумму до комфортного уровня.
— Учитывая, что около 80 % покупателей «РСТИ» используют ипотечные продукты, главным фактором для принятия решения о покупке выступает ставка по ипотеке и ежемесячный платеж — 38 % и 22 % опрошенных соответственно, — говорит Екатерина Немченко. — Примечательно, что с 2021 г. прирост по данным показателям составил по 10 процентных пунктов.
Среди финансовых условий топ-5, по мнению покупателей, составляют (по убыванию значимости):
- Ставка по ипотеке;
- Цена квадратного метра жилья;
- Итоговая стоимость квартиры;
- Ежемесячный платеж по ипотеке;
- Размер первоначального взноса.
— Безусловно, самыми важными факторами являются общая стоимость квартиры и размер ежемесячного платежа по кредиту, так как 95 % всех сделок сегодня — ипотечные, — добавила Наталья Кукушкина.
В аналитическом центре Группы RBI также отмечают, что доля сделок с ипотекой продолжает находиться на высоком уровне 82–85 %, и клиенты делают выбор, основываясь на общей стоимости квартиры и ежемесячном платеже по ипотеке.
Дмитрий Ефремов рассказывает, что покупательский спрос чувствительно реагирует на изменение ипотечных ставок и других условий кредитования. Так, на фоне решения ЦБ РФ о поднятии первоначального взноса по ипотеке резко вырос интерес к покупке. Особенно последствия этого нововведения почувствовали покупатели квартир в проектах стандарт- и комфорт-класса, для которых размер первоначального взноса имеет решающее значение.
— Ключевыми факторами остаются ипотека и государственные меры поддержки, — пояснил он. — От того, как распределяется фокус внимания этой поддержки, зависит возможный рост сегментов. Например, с начала года была расширена «Семейная ипотека», уже к концу первого полугодия ее доля обогнала «Господдержку». Были смягчены условия IT-ипотеки, за несколько месяцев эта программа выросла в два раза по количеству заключенных сделок.
Снижения ждать не стоит
Периодически в СМИ появляются высказывания о том, что в ближайшее время цены должны упасть, но сами застройщики им искренне удивляются и отрицают вероятность такого развития событий.
— Некоторое снижение цен произошло после отмены околонулевых программ — ряд застройщиков закладывал в них существенное повышение стоимости жилья, — объясняет Ян Фельдман, — Также с прошлого года мы находимся в ситуации сокращения спроса и уровня продаж по рынку в целом. В этих условиях серьезно повышать цены большинство девелоперов не стали. Однако, на мой взгляд, и снижения цен не предвидится — они останутся на стабильном уровне, а в ряде локаций и проектов будут плавно расти.
По его словам, существенное снижение произойдет только при условии стабильной геополитической обстановки и неизменной ключевой ставки.
— Пусть рассуждения о снижении стоимости в новостройках останутся на совести этих экспертов, — говорит Екатерина Немченко. — Те, кто действительно в теме вопроса, знают о регулярном росте себестоимости, отсутствии запаса для снижения цен и финансовой модели, заложенной в проектное финансирование. В убыток строить не будут. Есть еще вариант работы с себестоимостью за счет упрощения проектов, но вряд ли эта мера приведет к появлению хороших объектов.
Пока же снижение возможно за счет скидок и акций от застройщиков, а также специальных ипотечных программ. Но, как отмечает Екатерина Немченко, они имеют временные ограничения и распространяются на определенный объем квартир, поэтому не приводят к тотальному снижению цен.
На том же уровне
Дмитрий Ефремов считает, что несмотря на положительную динамику спроса, на рынке сохраняется неопределенность. «Итоговые показатели 2023 года будут зависеть от макроэкономической ситуации и возможных дополнительных потрясений, связанных с геополитическими событиями», — отметил он.
