Блог про строительство

Порядок оценки кадастровой стоимости земельных участков и объектов недвижимости

Порядок оценки кадастровой стоимости земельных участков и объектов недвижимости

Порядок определения кадастровой стоимости земельных участков и иных объектов недвижимости.

Специалисты ГК «ИНТЕГРА» разработали алгоритм определения кадастровой стоимости.

С 2016 года владельцы и арендаторы земельных участков должны платить налог на недвижимость, исходя из кадастровой стоимости. Однако, по мнению экспертов, установленная цена участков может быть значительно выше их реальной рыночной стоимости.

Многие люди отмечают, что после изменения законодательства их налоговые обязательства увеличились в несколько раз, что стало для некоторых непосильным бременем. В этой статье мы рассмотрим, как рассчитывается кадастровая стоимость и что делать тем, кто не согласен с результатами оценки.

Что такое кадастровая стоимость и как ее узнать

Любой объект недвижимости можно оценить в денежном эквиваленте, будь то земельный участок, здание или помещение. В соответствии с национальными стандартами, существует два основных вида стоимости: рыночная и кадастровая.

Рыночная стоимость (РС) — это цена, по которой объект может быть продан с учётом его уникальных характеристик и текущей рыночной ситуации. Кадастровая стоимость (КС), в свою очередь, представляет собой оценку объекта, проводимую государственными органами.

Согласно приказу Министерства экономического развития Российской Федерации от 7 июня 2016 года № 358 «Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке», кадастровая стоимость не должна быть выше рыночной.
К сожалению, не всегда оценка недвижимости проводится корректно. Это может быть связано с различными факторами: от выбора неправильной методики до ошибок в расчётах.

К чему это может привести? К финансовым потерям.

Кадастровая стоимость — это основа для расчёта различных платежей:
  • налога на недвижимость;
  • налога с продажи недвижимости;
  • арендной ставки, если государство является арендодателем;
  • штрафов, например, за нецелевое использование земельных участков в соответствии со статьёй 8.8 КоАП;
  • других пошлин и платежей. Например, в Московской области при изменении вида разрешённого использования земли платёж рассчитывается как разница между новой и старой кадастровой стоимостью, умноженная на коэффициент.

Переоценка кадастровой стоимости проводится не реже одного раза в пять лет и не чаще одного раза в три года (для Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя — два года). В соответствии с Федеральным законом от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» проводить процедуру могут сотрудники специализированных бюджетных учреждений. Однако, пока штат не будет полностью сформирован, оценку могут осуществлять лицензированные частные оценщики.
Определение кадастровой стоимости проходит в три этапа:
  1. принятие решения о проведении оценки;
  2. собственно оценка;
  3. утверждение полученных результатов.

Порядок расчета кадастровой стоимости земельного участка

Задача оценщика заключается в том, чтобы определить справедливую стоимость собственности. На оценку влияет множество факторов:

  • Регион расположения и общая экономическая ситуация в стране.
  • Конкретное местоположение объекта, его удалённость от ценообразующих факторов. Например, участок земли в престижном районе города и участок, расположенный далеко от крупных населённых пунктов, будут оцениваться по-разному.
  • Категория земельного участка. Цена участка, относящегося к категории поселений, будет отличаться от цены на землю сельхозназначения.
  • Вид разрешённого использования (ВРИ). Земля для дачного строительства будет стоить дороже соседнего участка, который имеет ВРИ «огородничество».
  • Наличие коммуникаций.
  • Наличие построек или недостроенных объектов.
Специалист не проводит оценку каждого объекта по отдельности. Вместо этого он классифицирует объекты по группам и подгруппам на основе их общих характеристик. Для определения кадастровой стоимости каждой группы используется один из методов массовой оценки.
Для определения стоимости недвижимости в данном регионе и районе используют метод сравнительного анализа. Он основан на изучении цен сделок купли-продажи аналогичных объектов в этом районе. Этот метод считается наиболее предпочтительным. В случае невозможности применения сравнительного анализа используют другие методы.
Один из таких методов — доходный. Он основан на оценке потенциального дохода от объекта, например, от сдачи его в аренду.
Ещё один метод — затратный. Он применяется, например, для оценки земель общего пользования, принадлежащих садовому товариществу. Эти земли обычно не продаются, но можно учесть затраты на их содержание, например, на строительство и ремонт дорог.
Также существует комбинированный метод, который сочетает в себе несколько предыдущих методов.
В случае, когда невозможно использовать стандартные методы массовой оценки для конкретного объекта, проводится индивидуальная оценка.
В результате применения методов оценки определяется удельная кадастровая стоимость (УКС) — условная рыночная цена одного квадратного метра земли для определённой группы или подгруппы.

Чтобы рассчитать кадастровую стоимость (КС) конкретного земельного участка, нужно умножить УКС на количество квадратных метров. Например, если УКС в одном коттеджном посёлке Подмосковья составляет 1000 рублей за квадратный метр, то кадастровая стоимость участка площадью 10 соток (1000 м2) будет равна 1 000 000 рублей.

Как рассчитывается кадастровая стоимость зданий, сооружений, помещений и иных объектов недвижимости

В процессе оценки не только определяется стоимость земельного участка, но и цена любой недвижимости, расположенной на нём. Методика расчёта аналогична той, что применяется для оценки земли, но некоторые аспекты, влияющие на стоимость, могут отличаться. Например, материал стен и год постройки здания имеют значение: кирпичный дом будет стоить больше, чем деревянный, а старое здание — дешевле нового.

Поскольку любое сооружение считается частью земли, их кадастровая стоимость суммируется. Например, если мы рассматриваем участок площадью 10 соток с кадастровой стоимостью (КС) в 1 000 000 рублей, на котором есть дом, оценённый в 2 000 000 рублей, и гараж стоимостью 500 000 рублей, то общая стоимость составит 3 500 000 рублей.

Как узнать кадастровую стоимость?

После того как кадастровая стоимость вашей недвижимости была официально подтверждена, вы можете получить доступ к этой информации несколькими способами:

  • через онлайн-сервис на сайте Росреестра;
  • на публичной кадастровой карте;
  • в территориальном отделении кадастровой палаты, заказав выписку из ЕГРН;
  • в многофункциональном центре (МФЦ);
  • на сайте Росреестра, заказав выписку из ЕГРН.
Чтобы узнать стоимость недвижимости, нужно иметь кадастровый номер земельного участка или адрес объекта. В обоих случаях вы можете получить информацию бесплатно и в короткие сроки.

Для получения официального документа необходимо обратиться за выпиской в многофункциональный центр (МФЦ), кадастровую палату или на сайт Росреестра. Выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) о кадастровой стоимости предоставляется бесплатно. Однако, если вы заказываете выписку об основных характеристиках и зарегистрированных правах, то стоимость услуги для физических лиц составит 250 рублей за электронную версию и 400 рублей за бумажную. Срок получения — от трёх рабочих дней и более.

Официальный документ может потребоваться, например, если собственник хочет оспорить существующую кадастровую стоимость недвижимости.

Знание кадастровой стоимости своего участка или того, который вы планируете приобрести, может быть полезно. Это поможет вам более точно оценить рыночную стоимость земли и построек, а также узнать размер налогов и возможных штрафов. Если вы обнаружите, что кадастровая стоимость завышена, это может стать основанием для её оспаривания.