Техническое обслуживание здания в Санкт-Петербурге собственными силами и с помощью обслуживающей компании: что выгодней?

Группа компаний ИНТЕГРА — это объединение организаций, которые имеют богатый опыт в сфере проектирования, установки, обслуживания и диагностики в Санкт-Петербурге и Ленинградской области.

В бизнесе важно находить баланс между расходами и доходами. Это особенно актуально, когда речь идёт о техническом обслуживании здания и его инженерных систем.

У владельца есть два варианта: ремонтировать всё самостоятельно или обратиться к профессионалам.

Что необходимо делать при техническом обслуживании здания

Мониторинг технического состояния здания. Чтобы оперативно обнаруживать проблемы, необходимо регулярно проводить осмотр строения.
Общий осмотр проводится дважды в год — весной и осенью. В ходе него здание осматривается полностью.
Частичный осмотр проводится выборочно. Он позволяет оценить состояние отдельных конструкций и систем здания.
Внеплановый осмотр проводится после стихийных бедствий. Он позволяет оценить ущерб, нанесённый зданию.
В рамках технического обслуживания здания выполняются следующие задачи:
ремонт, направленный на поддержание эстетичного вида здания и его помещений;
настройка и регулировка инженерных систем;
подготовка объекта к эксплуатации в соответствии с сезоном.
В случае аварий проводятся ремонтные работы.

Диагностика, настройка и регулировка инженерных систем — задача, требующая высокой квалификации даже от опытных специалистов. В современном мире инженерные системы представляют собой сложные комплексы, состоящие из множества компонентов и автоматических устройств. В ходе работы проводятся следующие мероприятия:

тестирование оборудования, входящего в состав инженерных систем, и проверку его соответствия нормативным требованиям;
проведение планового ремонта с заменой изношенных узлов;
сезонную подготовку инженерных систем;
устранение неисправностей во время планового осмотра;
выполнение аварийного ремонта.

При грамотно организованном техническом обслуживании инженерные системы всегда будут в исправном состоянии

Варианты технического обслуживания здания

Подходы к техническому обслуживанию здания собственников можно разделить на две группы:

Привычный способ с содержанием собственного штата сотрудников.
Решение вопросов по техническому обслуживанию зданий с помощью специализированных обслуживающих компаний. Но здесь тоже нет единства взглядов: эту категорию можно разбить еще на три подгруппы.
Собственник предпочитает обращаться к специалистам только в случае очевидных поломок или аварий. Фактически здание эксплуатируется на износ. Учитывая высокую стоимость работ по аварийному восстановлению строительных конструкций и инженерных систем, такой подход сложно назвать экономически обоснованным – скорее, это опасный эксперимент.
Собственник сотрудничает с обслуживающими компаниями (одной или несколькими для разных видов работ) на регулярной основе, руководствуясь собственными планами и установленными датами. Этот вариант надежней, но его нельзя назвать полноценным техническим обслуживанием. В этом случае, как правило, штатные работники собственника выполняют осмотры и составляют планы работ, а специалисты обслуживающих компаний привлекаются для проведения плановых работ.
Собственник придерживается принципов введения единых стандартов качества. Он сотрудничает с обслуживающими компаниями на постоянной основе, считая системный подход лучшим способом предупреждения аварий и постоянного поддержания работоспособности здания. В этом случае обслуживающая компания разрабатывает программу технического обслуживания и несет за него всю ответственность.

Теперь давайте более детально рассмотрим вопросы, связанные с самостоятельным техническим обслуживанием и обслуживанием с привлечением специалистов.

Владельцы здания предпочитают самостоятельно заниматься техническим обслуживанием по двум причинам: они считают, что это более выгодно и позволяет лучше контролировать процесс.
Однако для этого потребуется нанять персонал: электромонтёров, слесарей-ремонтников, специалистов по контрольно-измерительным приборам и автоматике, маляров, штукатуров, кровельщиков и других специалистов.
Соответственно, необходимо будет выплачивать заработную плату и налоги за сотрудников.

Однако не все работники будут заняты на полную ставку. В действительности, часть из них требуется лишь время от времени. Например, для обслуживания сплит-системы специалист по климатическому оборудованию нужен только два раза в год. В остальное время его услуги не требуются.

В дополнение к решению организационных задач, потребуется обеспечить персонал спецодеждой, инструментами и оборудованием, необходимыми для технического обслуживания здания. Также важно иметь запас деталей, расходных материалов и строительных материалов на случай поломок и аварий.

Такой подход влечёт за собой необходимость постоянного взаимодействия с коммунальными службами и контролирующими органами.

В отношении контроля за техническим обслуживанием здания также могут возникать проблемы. Работники, находящиеся в штате, несут ответственность только за качество своей работы и устранение неполадок. Они не учитывают затраты владельца на плановые работы и устранение последствий аварий, поэтому профилактическому обслуживанию может уделяться недостаточно внимания. В результате количество поломок может не только не уменьшиться, но и увеличиться.

В результате вместо ожидаемой экономии и налаженного процесса собственник вынужден считать расходы на оплату труда, налоги, приобретение инструмента, оборудования и материалов, внеплановые закупки, если на складе не окажется нужных запчастей в случае аварии и т. д.

При грамотном техническом обслуживании здания одинаково внимательное отношение должно быть обеспечено всем строительным конструкциям и инженерным системам

Техническое обслуживание здания силами специализированной обслуживающей компании по ряду показателей удобней и выгодней для собственников. В этом случае компания-подрядчик в соответствии с договорными требованиями выполняет постоянный контроль технического состояния здания, проводит регулярную диагностику и профилактические работы, поэтому может своевременно реагировать и предотвращать появление подавляющего большинства технических проблем. Соответственно, расходы на ремонты уменьшатся.

Собственнику не нужно приобретать инструменты и оборудование, делать запас расходных материалов и запасных частей для поддержания работоспособности здания. Нет необходимости набирать и содержать штат постоянных сотрудников, тратить средства на их обучение и платить налоги.

Еще один плюс – собственнику больше не придется взаимодействовать с коммунальными службами и надзорными органами. Эту работу возьмет на себя обслуживающая компания. Ее специалисты прекрасно знают актуальные нормы и правила, умеют вести переговоры с представителями инспекционных служб и способны для каждого случая подобрать оптимальное решение.

При условии постоянного сотрудничества в большинстве случаев обслуживающая компания может предложить цену за свои услуги ниже бюджета собственника на содержание собственной службы. Мы утверждаем это исходя из собственной практики, а в качестве яркого примера приведем показательный случай.

В нашу компанию обратилось руководство 4-звездочного отеля на 102 номера для решения проблем с вентиляцией и кондиционированием. Изначально собственник не хотел никого нанимать, полагая, что его внутренняя служба все делает, однако она просто не справилась. В результате отель мог бы получить убыток – если бы не нанял нас, а мы, в свою очередь, не помогли восстановить систему. После этого наша компания заключила с отелем договор на техническое обслуживание и безлимитную аварийную поддержку системы вентиляции и кондиционирования. Мы стали дополнительной финансовой нагрузкой для отеля, однако она несравненно меньше, чем потенциальные убытки; а уж о том, что от арендаторов больше нет претензий по работе вентиляции и кондиционеров, и говорить не стоит.

Собственный штат у компании, конечно, тоже остался – без него никак, но для спецработ теперь отель обращается к нам – профессионалам своего дела.

Заключение

Стоит ли создавать собственную службу для технического обслуживания здания или лучше обратиться к профессионалам? Однозначного ответа на этот вопрос нет. В некоторых ситуациях выгоднее нанять собственных специалистов, в других — заключить договор с обслуживающей организацией.

Владельцу здания необходимо тщательно проанализировать все плюсы и минусы обоих вариантов, чтобы принять обдуманное решение.

Ищете организацию, которая возьмёт на себя полное техническое обслуживание здания? Свяжитесь с нами — мы всегда на связи и готовы предоставить консультацию!

Комплексное обследование и обслуживание зданий

info@integra-gk.ru

Техническое обслуживание здания в Санкт-Петербурге собственными силами и с помощью обслуживающей компании: что выгодней?