Предпроектное обследование в СПб: обмеры, диагностика и техзаключение для проектирования

Предпроектное обследование зданий — комплекс работ по сбору исходных данных о фактическом состоянии объекта перед проектированием. Оно показывает реальные размеры, геометрию и прочностное состояние конструкций, состояние инженерных систем, скрытые дефекты и ограничения. Итог — техническое заключение и комплект данных, на основе которых можно безопасно принимать решения: от перепланировки до надстройки и усиления. Обследование снижает риски завышенных смет, срывов сроков, неучтенных усилений и отказов в согласованиях.

• Реконструкция, перепланировка, объединение помещений.
• Смена назначения (офис → ресторан, склад → производство и т.п.).
• Надстройка, проемы в несущих стенах, устройство антресолей.
• Капитальный ремонт МКД: кровля, фасады, подвалы, фундаменты.
• Включение объекта в проект комплексного развития или редевелопмент.
• Объекты культурного наследия (КГИОП): обязательна повышенная детализация.

• Анализ правоустанавливающих документов, архивов БТИ/КГА, старых проектов.
• Осмотр территории, определение зон риска, согласование доступа и ТБ.
• Формирование программы: список вскрытий, измерений, лабораторных испытаний.

• Обмеры помещений, проемов, узлов, геодезическая привязка.
• 3D‑сканирование (облако точек) — для сложной геометрии и точной инвентаризации.
• Выдача планов/разрезов/фасадов в DWG, при необходимости — BIM/IFC.

• Фиксация дефектов: трещины, коррозия, деформации, увлажнение.
• Инструменты: склерометр Шмидта, ультразвуковой толщиномер/пульс‑эхо, профометр (поиск арматуры), георадар (полости/арматура/кабели), эндоскоп.
• Контроль геометрии: тахеометр/нивелир, проверка осадок и кренов.

• Локальные вскрытия узлов, шурфы фундаментов, отбор кернов и проб.
• Лабораторные испытания бетона/растворов, стали, кирпича; определение класса/марки.
• Оценка несущей способности по СП 63/СП 16 с учетом фактических характеристик.

• Состояние сетей, трассировка, ресурс и пригодность к новой нагрузке.
• Замеры расхода/давления, тепловизионный контроль, дефектные участки.
• Рекомендации по замене/модернизации, увязка с будущими технологиями.

• Расчет несущей способности и допустимых нагрузок (СП 20, СП 63/16).
• Варианты решений: без усиления/с усилением/замена; оценка влияния на сроки и бюджет.
• Итоговый пакет: отчет, техзаключение, дефектная ведомость, ТЗ на проектирование.

• Лазерный сканер/тахеометр/нивелир — геометрия и обмеры (точность до ±2–5 мм).
• Склерометр, ультразвук, профометр, георадар — прочность, армирование, дефекты.
• Тепловизор, влагомер, эндоскоп — скрытые повреждения и мостики холода.
• Все приборы с действующей поверкой; в отчете указываем модели и погрешности измерений.

• Отчет о предпроектном обследовании с фотоальбомом и схемами.
• Техническое заключение для проектирования и согласований.
• Обмерные планы/фасады/разрезы (DWG), при необходимости — BIM/IFC и облако точек (E57/pts).
• Дефектная ведомость и приоритетный план мероприятий (усиление, ремонт).
• Рекомендации по инженерным системам, предварительные сметные ориентиры.
• ТЗ на проектирование (при необходимости) с ограничениями и исходными нагрузками.

• Небольшие объекты до 1 000 м²: от 39 900–89 000 ₽ (обмеры + конструкции).
• Коммерческие/офисные/ритейл 1 000–5 000 м²: от 90 000–290 000 ₽.
• Промышленные/сложные/ОКН: по смете после осмотра и ТЗ.
• Лазерное сканирование: от 25 ₽/м² (облако точек) + выпуск DWG по заданию.
• Сроки: стандарт 3–5 рабочих дней; с лабораторией/кернами — 7–14 дней.

• Площадь, этажность, сложность конструктивной схемы.
• Доступность (действующий бизнес, ночные смены, стесненные условия).
• Объем вскрытий/шурфов и лабораторных испытаний.
• Требуемый формат выдачи (BIM/IFC, разделение по стадиям, КГИОП).
• Срочность и необходимость дополнительных изысканий (геология, геодезия).

• ГОСТ 31937‑2011 (актуальная ред.) “Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния”.
• СП 13‑102‑2003 “Правила обследования несущих строительных конструкций”.
• СП 20.13330 “Нагрузки и воздействия”, СП 22.13330 “Основания зданий и сооружений”.
• СП 63.13330 “Бетонные и железобетонные конструкции”, СП 16.13330 “Стальные конструкции”.
• ФЗ‑384 “Технический регламент о безопасности зданий и сооружений”, ГрК РФ.
• Для ОКН: требования КГИОП Санкт‑Петербурга и методические рекомендации.
• Все ссылки и используемые нормы перечисляем в отчете и техзаключении.

• МКД, апартаменты, общежития, исторические здания.
• Офисы, БЦ, торговые помещения, HoReCa.
• Производственные корпуса, склады, техпомещения, паркинги.
• Образовательные и медицинские учреждения.

• Срыв проекта из‑за неучтенных усилений и скрытых дефектов.
• Завышение сметы и простои монтажных бригад.
• Отказы в согласованиях и замечания экспертизы.
• Конфликты с арендаторами/соседями по шуму, вибрациям, доступу.
• Грамотное обследование превращает эти риски в управляемые задачи с понятной стоимостью и сроками.

• Предоставьте доступ ко всем помещениям, чердакам, подвалам, кровле.
• Соберите архив: планы БТИ, старые проекты, акты скрытых работ, исполнительные схемы.
• Сообщите о дефектах, авариях, перепланировках, нагрузках от оборудования.
• Назначьте ответственное лицо, согласуйте окна работ и режимы (в т.ч. ночные).